相続登記申請の重要性
相続登記とは、亡くなった人の不動産登記名義を相続人に変更するための手続です。
相続登記を申請する場合、相続登記申請に必要な書類を準備しなければなりません。
また、相続登記申請の際には、登録免許税を納める必要があります。
司法書士に相続登記申請の依頼をする場合は、司法書士に対する報酬が発生します。
相続登記申請を自分で行うか、司法書士に依頼するか…この記事を参考に検討してみてください。
この記事では以下のポイントが分かります。
・相続登記とは、亡くなった人の不動産登記名義を相続人名義に変更する手続のこと
・相続登記を申請するためには、民法や不動産登記法等に関する知識が必要
・自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から、３年以内に相続登記の申請を行わなければならない
・自分で相続登記申請を行うと、手間と時間がかかる
・リスクを避けるために司法書士への依頼を検討する
相続登記とは
相続登記とは、亡くなった人が持っていた不動産の名義を、相続人の名義に変更する手続のことです。
不動産登記記録には不動産の所有者が記録されていますが、所有者が亡くなったとしても、自動的に次の所有者に名義が変わるわけではありません。
そのため、相続した人が「相続を原因とする所有権移転登記」という、いわゆる「相続登記」を申請する必要があります。
例えば、父親が所有していた不動産を長男が相続する場合、不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請し、父親の名義から長男の名義に変更する必要があります。
2024年４月１日からは、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
そのため、相続が発生した場合は、放置せずに相続登記の申請を行いましょう。
相続登記の重要性
３年以内に相続登記の申請手続をすればいいと、つい後回しにしてしまう人がいます。
しかし、そのまま放置すると、10万円以下の過料が科される可能性がある以外にも、大きなデメリットが出てきてしまいます。
例えば、不動産の名義変更には亡くなった人の出生から死亡までの戸籍全部事項証明書、戸籍謄本、除籍全部事項証明書、除籍謄本、改製原戸籍（以下「戸籍謄本等」という。）や、実印の押印、印鑑証明書等が必要になります。
時間が経つにつれて書類の用意自体が難しくなることがあります。
さらに、時間が経過するにつれ、新たな相続が発生し相続人が増えるなど、相続関係が複雑になる可能性も出てきます。
不動産の売買や抵当権の設定等をしようとした際、突然、関係性の薄い相続人が相続の権利を主張し、遺産分割を行うことが困難になるといったことも起こります。
相続登記を行っていないと、第三者に対して自己の権利を主張できないこともあります。
そうならないためにも、早めに相続登記を済ませておくことが重要になります。
相続登記申請を行うためにはお金と手間がかかりますが、後にトラブルが発生する可能性を考えれば、できるだけ早期の段階で相続登記の申請手続を行っておくことが重要です。
トラブルが発生してしまうと、より多くの金銭的な負担が生じることもあるため、早めに相続登記の申請手続を行っておきましょう。
遺産分割協議による代表的な相続登記の申請手続
遺産分割協議による代表的な相続登記の申請手続は以下のようになります。
ステップ １： 物件調査
まず、相続対象の不動産の情報を収集します。
登記事項証明書や固定資産評価証明書、名寄帳などから、不動産の所有者や住所を確認します。
ステップ ２： 誰が相続人か特定
相続登記のために必要な相続人を特定します。
亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本等や相続人の戸籍謄本等を収集し、誰が相続人であるかを特定します。
ステップ ３： 遺産分割協議
遺言がない場合、相続人全員で遺産の分け方を協議します。
遺産分割協議の結果を遺産分割協議書に記載し、一般的には全員が署名・押印します。
ステップ ４： 必要書類を集める
相続登記の申請手続に必要な書類を集めます。
遺産分割協議書、固定資産評価証明書、戸籍謄本、住民票除票の写し、相続人全員の戸籍謄本、所有権を取得する人の住民票の写し、遺産分割協議に関わった人の印鑑証明書等です。
ステップ ５： 登記申請書を作成
法務局に提出するための登記申請書を作成します。
ステップ ６： 登記申請
登記申請書や添付書類を法務局に提出し、相続登記申請を行います。
申請時には登録免許税を納める必要があります。
登録免許税は固定資産税評価額の1,000分の４と定められています。
なお、土地の固定資産評価額が100万円以下の場合は、時限的ではありますが、租税特別措置法により免税措置が講じられています。
ステップ ７： 登記完了
登記官が登記申請書や添付書類を確認し登記が完了すると、登記識別情報の通知や登記完了証が発行されます。
これらの書類は大切に保管してください。
相続登記の申請は複雑ではありますが、自分で手続をすることもできます。
自分で相続登記の申請を行うか、司法書士に依頼するかを考えるとき、以下の点がポイントになります。
司法書士に依頼した方が好ましい場合：
・登記が長い間放置されている状態。長らく相続登記を申請していない不動産である場合、複数の相続登記申請が必要になるケースも。相続人が多数になることが想定されるため、司法書士に依頼をした方が円滑に処理できる。
・特殊な遺産分割。相続人がすでに亡くなっているケースなど。
・急ぎの相続登記申請。
・亡くなった人の所有している不動産が明確ではない。多数の不動産を所有していた、非課税の不動産（私道など）を所有していたなどの事情がある場合。
・必要な添付書類が取得できない場合。
・これらを比較することにより、相続登記の申請手続を自分で進めるか、司法書士に依頼するかを決めましょう。
相続登記の申請手続を自分で行う場合の注意点とデメリット
相続登記の申請手続は自分で行うこともできますが、以下のデメリットについても把握した上で、自分で行うか、司法書士に依頼するかを考えましょう。
デメリット
手間と時間がかかる可能性：
相続登記の申請手続は法律に沿って行わなければなりません。
必要書類を集めたり、正確な書類を作成したりと、面倒で複雑な作業が数多く待っています。
役所や法務局に行ったり来たりの手間も必要で、時間と労力が多くかかります。
登記ミスの危険：
自分で相続登記の申請手続を行うと、登記する必要がある物件を見落とす可能性があります。
例えば、課税されていない共有持分や、亡くなった人の名義のまま放置されていた物件を見落としてしまうことがよくあります。
どの物件の登記申請を行うかは、登記を申請する人が特定する必要がありますが、登記する必要がある物件を見落としてしまうと、相続登記に漏れが生じることとなります。
その結果、将来的に、相続人が増え、手続がさらに困難となることが予想されます。
精神的なストレスを感じる：
相続登記の申請手続には専門的な知識が必要です。
間違った登記申請を行った場合これを正しい登記にするためには、裁判手続等が必要になることもあります。
手間がかかる：
自分で相続登記の申請手続を行うと、何度も修正を求められたり、不足する書類を取得したりする必要が生じることもあります。
また、登録免許税の計算を行う必要がありますが、相続登記の申請手続の際には、登録免許税法のほか租税特別措置法なども検討する必要性があります。
そのため、時間と手間がかかります。司法書士に依頼をすることで、このような事態を回避することができます。
間違えると多額の税金がかかることも：
実体を適切に反映していない遺産分割協議書に基づく相続登記の申請手続を行うと、後日、贈与税や譲渡所得税などが課される可能性があります。
相続登記の申請手続自体が大変な作業であることに加え、仮に誤った登記申請を行った場合、トラブル発生の原因にもなります。
このような事態を回避するためにも、司法書士への依頼をおすすめします。
必要書類の詳細と提出方法
相続登記申請を行う上で、以下の書類が必要になります。
亡くなった人に関する書類：
・戸籍謄本等（出生から死亡まで）
・住民票の除票の写し（または戸籍の附票）
相続人に関する書類：
・相続人全員の戸籍謄本等
・相続人の住民票の写し（新しく登記名義人になる人のもの）
・遺産分割協議書（遺産分割協議により名義変更する場合）
・印鑑証明書（遺産分割協議により名義変更する場合）
登記申請に関する必要書類：
・登記申請書
・相続関係説明図（戸籍謄本等の原本の還付（返還）を受けたいときに必要）
・固定資産評価証明書（名義変更する年度のもの）
法定相続情報一覧図の写しを添付すると、相続関係を証明するための戸籍謄本等の提出を省略できます。
書類を提出する時は、次のポイントに注意してください。
・戸籍謄本等や住民票の除票の写し等は、役所で取得できます。郵送でも取得可能です。郵送の場合、定額小為替等を用意する必要があります。
・固定資産評価証明書は不動産の所在地の役所で取得できます。郵送でも取得できます。
・登記申請書のひな型は法務局のホームページからダウンロードすることができます。
・収入印紙は郵便局や法務局などで購入できます。
必要書類を正確に準備し、法務局に申請することで相続登記の手続が進行します。
相続の状況によって必要書類が異なることがあるので、司法書士にご相談ください。
手続費用について
相続登記の申請手続には、主に以下の３つの費用がかかります。
必要書類の取得費用：
相続登記の申請手続に必要な書類を取得するために、役所で手数料を支払う必要があります。
必要書類には戸籍謄本等、住民票の除票の写し、印鑑証明書、固定資産評価証明書などが含まれます。
書類ごとに手数料がかかります。状況によって、費用は増加することがあります。
登録免許税：
相続登記の申請手続をする際には、登録免許税という税金を国に納める必要があります。
この税金は不動産の固定資産税評価額に基づいて計算され、土地や建物などの所有権移転登記を申請するために必要となります。
税率は、相続登記申請を行う不動産の固定資産評価額の1,000分の４です。
ただし、特定の条件を満たす場合は租税特別措置法により、免税措置が適用されることもあります。
司法書士への報酬：
相続登記の申請手続を司法書士に依頼する場合、司法書士に対する報酬が発生します。
報酬の金額は事務所や依頼内容によって異なります。
日本司法書士会連合会では、報酬アンケートを実施しておりますのでご参照ください。
なお、司法書士に対する報酬は事案によって異なります。
依頼する司法書士に対して報酬に関する見積り等をお願いすると良いでしょう。
相続登記の申請手続の注意点とトラブル回避
相続登記の申請手続の注意点と、トラブルを回避するための方法を４つにまとめました。
１. 登記に関する知識が必要
相続登記の申請手続は複雑であり、登記に関する知識が必要です。
2024年４月１日より、改正不動産登記法が施行され、相続登記の申請が義務化されることとなりました。
自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請を行わないと過料が科される可能性があります。
２. 相続が発生したら、早期に手続を終える
2024年４月１日から相続登記の申請が義務化されることとなったため、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
正当な理由なく相続登記の申請を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
３. 自力でやると手間と時間がかかる
相続登記は手間と時間がかかる手続です。
自身で進める場合、書類収集から申請まですべてを自力で行わなければならず、時間を確保する必要があります。
４. 司法書士に依頼を検討しよう
相続登記は非常に複雑で、多くの注意点があります。
不動産の所在地によって相続登記の申請手続を行う法務局が異なります。
戸籍謄本等の取得や不動産の所有状況についても検討が必要です。
そのため、司法書士に相続登記の申請手続を依頼してはいかがでしょうか。
どのケースで司法書士に依頼するべきか
相続登記申請を行う際、以下のような状況であれば司法書士に相談してください。
・相続人が多い
・相続人の仲が悪い
・連絡を取りにくい相続人がいる
・亡くなった人に多額の債務がある
・手続に手間や時間をかけたくない
・所有者の死亡から長年放置された不動産がある
・相続した不動産が遠方にある
・相続関係が複雑で、法的な専門知識が必要
相続手続が複雑でストレスを避けたい場合、または不明確な状況であるため安心して手続を進めたい場合、司法書士に依頼することがおすすめです。
相続登記に関するよくある質問
最も多く質問される内容について、簡単にお答えします。
相続登記の申請にかかる費用
相続登記の費用は、主に次の３つの要素から構成されます。
・登録免許税
・必要書類の取得費用
・司法書士の報酬
Q： 登録免許税はどのように計算されますか？
A： 登録免許税は固定資産評価額の1,000分の４が税率となります。例えば、固定資産評価額が500万円の不動産を相続した場合、登録免許税は20,000円になります。
Q： 必要書類の取得費用はいくらからですか？
A： 書類には戸籍謄本等や住民票の写しが含まれ、１通あたり300円から750円かかります。また、不動産の登記事項証明書を取得する費用は、窓口請求であれば１物件あたり600円、オンライン請求で郵送の場合は500円、オンライン請求で窓口交付の場合は480円です。
Q：司法書士への報酬はいくらからですか？
A： 報酬の金額は事務所や依頼内容によって異なるため、依頼する司法書士に対して報酬に関する見積りをお願いすると良いでしょう。
まとめ
相続登記は、亡くなった人の不動産を相続人の名義に変更する重要な手続です。
2024年４月１日から、相続を知った３年以内に登記申請を行わないと10万円以下の過料が科されるため、手続を遅らせずに進めましょう。
費用がかかることもありますが、将来の問題を防ぐためには必要な手続です。
まずはお気軽に司法書士に相談してみてください。
